ファインホームズ社長のブログ

2019.07.14投稿者:伊藤 一雄

座談会

 先日盛岡市に「新住協」のみんなが集まり、「北東北の高断熱住宅」に関して座談会を行いました。
 高断熱住宅の失敗の話も出ました。寒い、暖かくならない、暖房費がかかりすぎる、結露するというようなことです。ある会員の会社で雨漏りが止まらないという相談を受けたところ、実際は雨漏りではなく結露だったのですが、そういうことが起こることさえも知らないのが現状です。そして濡れた所を乾かすのにファンヒーターをつけるものですから焚けば焚くほど水が落ちてきてその住宅はカビだらです。理屈をちゃんと知らない人がまだいるんです。その家はちょっと名の知れたハウスメーカーの建てた家だったそうです。
 仮にお客様から住宅会社をどう選ぶべきですかと聞かれたら、やはり住んでいる方に聞くのが一番ですねと言いたいです。快適さは住んでみないとわかりませんから。
 高性能住宅の価格については、なぜこの価格帯になるのか納得してもらうために燃費の話をお伝えします。そして高性能住宅は長持ちします。
 良質な住宅をつくって国の優良住宅に対するローンの制度を活用するのも賢い方法です。

2019.04.07投稿者:伊藤 一雄

劣化対策アドバイザー講習で知った驚愕の事実

 先日、仙台で開催された『劣化対策アドバイザー講習』を受講してまいりました。改めて日々行っている工事・作業で大事なところを再認識できました。また、「シロアリ」の生態・種類・予防対策も再認識しました。地元八戸では地下シロアリ系は「ヤマトシロアリ」が間違いなく生息分布しています。僕自身も『リフォーム工事現場』で目撃しています。当時中居林で、築後20年くらいの住宅の水廻り改修で、既存の洗面所及び浴室を解体中に現場より連絡が入り急行したところ、人生初めての「シロアリ」とのご対面でした。その当時現場で使用していた「アリダン」とかいう「オレンジ色の防蟻剤」を現場の大工が面白そうに掛け捲ってたのを覚えています。その後新潟に本社のある著名な「駆除会社」に処理してもらい無事工事を終えました。それから4~5年後、2005~2006年頃今度は階上町でした。工大二高のグランドに隣接する大きな「下宿」を「住宅型老人ホーム」に改築した現場でした。オーナー様のご要望で外壁材の張り替え工事の際でした。新築は平成元年だったと記憶しています。当然弊社ではなく地元の公共工事をしている会社の施工でした。外壁は直貼りでした。東側1Fキッチンの外壁を剥したところ2Fの非常階段が数センチ下がったと報告を受けました。現場で確認すると、間違いなく「シロアリ」で、また例の「駆除業者」に調査駆除を依頼しました。駆除費用は120~130万円かかったと記憶しています。それから10数年後、じつは昨年同じ現場で今度は、「羽アリ」が確認され「シロアリ」の「羽アリ」でした。最初の施工の際『5年保証』ですよ、と担当者に言われた記憶があります。流石に今回は、建物の対応年数等も考慮し、水廻りのみの駆除施工としました。また、昨年建て替え工事の解体現場でも、「理容室」だった店舗部分から喰害の痕を発見しました。家主様に問い合わせると、何年か前に確認して駆除して貰ったとのことでした。1Fの桁部分まで侵蝕されていました。これにはさすがにビックリしました。
 弊社では、『長期優良住宅認定制度』が施行されてた時点で、『劣化対策等級3』(劣化対策では最高等級 想定年数75~90年)をめざし、『防腐防蟻処理剤』を「合成殺虫剤処理」から「ホウ酸ホウ酸塩」に変更いたしました。なぜなら「合成殺虫剤処理」はほぼ5年しか効果が持続せず、5年毎に再施工メンテナンスが必要だというところです。実際に、タレントの「泉谷しげる」さんがCMしている大手住宅メーカーでのことです。土地の件でお世話になった地主様のご子息様が5年後に再施工した際に、玄関タイルにドリルで穴をあけ薬剤を注入したんだと思います。その穴の処理がうまくいかずに、ヒールが入ってお気に入りの靴をダメにしたそうで、今後は断るつもりだとおっしゃっていました。やはり、5年毎のメンテナンスは厳しいし、100%完璧にできるとは思えません。
 それに比べて「ホウ酸・ホウ酸塩」処理は1度施工すると、半永久的に効果が持続する。そして、誤って体に入っても健康体の普通の人であれば尿と一緒に排出されます。
 次に、木造住宅の敵は『腐朽菌』です。いわゆる「カビ菌」です。湿気・酸素・温度・養分の条件が揃えばどこでも発生します。主に床下・水廻り、「シロアリ」と似たようなところに発生しやすいようです。しかし、これも「ホウ酸・ホウ酸塩」で解決です。さらに、土間をコンクリートで仕上げる、これは、耐震性にも関係するので、基礎全体を「ベタ基礎構造」を標準施工にしました。
 今回の講習で実は衝撃的な事実を知らされました。前述の防腐防蟻で使われている「薬剤」の80%が、「ネオニコチノイド系」でこれはEU裁判所で使用禁止命令がでています。また、日本国内外から成長期の子供に「脳障害」を与える旨の報告が上がっているそうです。これは、子育て世代のお施主様が、住宅会社を選別する以前の問題で、一刻も早い行政の見解・指導をもとめたいとおもいます。

2019.03.17投稿者:伊藤 一雄

住宅ローンの選び方

 先日、とあるSNS制作会社の方に営業をされて気づかされました。自身の武器は『住宅ローンの選択』これも一つだと。なんせ、この道36年大手住宅メーカーから始まり、バブル期は東京で不動産バブルを経験し、Uターン後は住宅専門会社を設立しておおむね1000件くらいの住宅・不動産ローンに関わったと思われます。この経験から言いますとまず、金融機関には得手・不得手があります。お施主様により有利な条件で融資を取り付けれるかどうか、ということです。たとえば勤続年数が短い方は、『フラット35』か『みち銀』。若年層は『労金』か『フラット35』。公務員・上場企業社員さんは『青銀』か『みち銀』。最近では、数年前に『フラット35S』を選択して家を建てられた公務員さんが青銀で組み替えている方が結構いらっしゃいます。まだまだ低金利が続くとみて月々の支払い額の違いを見せられて乗り換えているのだと思います。確かに、住宅ローン1.0%以下の『低金利時代』と呼ばれるようになってから20年近く続いているのも判断材料になっているのかもしれません。流石に『昔は住宅金融公庫でも5%~6%でした。金利が上昇したらどうしますか?』という営業マンも少ないんじゃないかな。色褪せた『アベノミクス』の経済政策、公的資金で買い支えても一向に好転しない『東証株価』、先の見えない近隣諸国との経済・国防問題、物価が上昇して預金金利・国債債権利回り等が上昇しないと絶対に住宅ローン金利は上がりません。収入の多い方・安定している方は変動型商品、職場が不安定・収入が先々あんまり好転しそうもない方は固定型商品を私はお奨めします。勿論、この他にもJA住宅ローン・各種信金さんの住宅ローン・勤務先との関連で岩銀も無いことも無いかな。

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